「华润“战略调仓”出售成都万象城」的幕后真

文章来源：admin 更新时间：2026-05-03 16:07

　　

　　4月20日，上海联合产权交易所一则股权转让预披露公告，在成都商业地产圈投下一枚深水炸弹。

　　2005年，华润置地选址成华区双庆路，邀请全球顶级商业地产设计公司Callison操刀，总投资25亿元，打造总建筑面积约32万平方米的大型城市综合体。2012年5月，一期正式开业，这是华润继深圳、杭州、沈阳之后的第四座万象城。彼时成都商业市场正处于从传统百货向购物中心转型的初期，万象城的到来被业内人士评价为“开启了成都商业市场新纪元”。

　　一个耐人寻味的细节：中国西部地区首家苹果直营店即选址于此。在那个iPhone逐渐成为身份符号的年代，苹果直营店的选址本身就是一座城市商业能级的标尺。

　　此后十余年间，成都万象城历经两轮重大升级。2020年12月，二期开业投用，商业体量推至28.7万平方米，一举成为成都主城区最大的商业综合体，引入品牌超620家。2023年，华润斥资数亿元，邀请扎哈·哈迪德建筑师事务所对3.2万平方米的中心广场进行彻底改造，以“里巷”和“高街”两条动线串联空间，升级为“城市旗舰公园商业”。

　　要更完整地理解这笔交易，还需跳出一家企业的个体行为，置于中国商业地产市场的大坐标系中审视。

　　成都万象城虽仍在赚钱，但增长弹性已大不如前。作为华润“万象城”产品线年的项目，其在成华区二环路核心位置几乎没有增量商业空间，物理空间的改造潜力已基本兑现。维持现有运营水平已是理想状态，继续向上的弹性有限。

　　而大宗交易市场的深度调整，则为出售创造了合适的时机窗口。 高力国际发布的报告显示，2025年中国商业地产市场大宗交易总金额近1346亿元，较2024年下降约30%。其中，办公物业仍占比最大（34%），综合体和零售物业分列其后。全国32城大宗物业挂牌总价一度突破4万亿元，市场正经历一轮深度的资产重新定价过程。

　　更值得关注的是买方结构的深刻变化。投资者偏好高度分化，传统写字楼、零售物业的吸引力下降，数据中心、租赁公寓等另类资产受到更多关注。与此同时，险资、地方国企和自用型企业买家正在成为市场主力。2025年全国15%的大宗交易来自企业自用目的，金融保险行业从传统办公物业转向公寓、零售、物流等稳定现金流资产。

　　在此市场环境中，成都万象城这样的顶级零售物业，反而成为稀缺的“硬通货”——年客流量突破5000万、租金收入超10亿、经营利润率超60%，恰好匹配险资等“耐心资本”对底层资产“租金稳定、资产保值、抗通胀”的核心诉求。卖方有释放资本的需求，买方有配置稳定资产的需求，这是一场时机精准的双赢交易。

　　而从行业趋势看，华润的“重资产做轻”并非孤例。 近年来，万达、大悦城、龙湖等头部商业地产企业均在加速推进轻资产战略。华润置地的差异化优势在于，其不仅有能力做轻，更有能力把轻资产做强——华润万象生活拥有超7500家战略合作品牌矩阵和“万象星”全维度会员体系，形成了强大的运营输出能力。这意味着，

　　就在成都万象城挂牌转让前不到一个月——2026年3月26日，华润置地以总价24.79亿元成功竞得成都青羊区蔡桥街道两宗地块。一块约78亩为纯住宅用地，另一块约74亩为商业用地，将打造万象系商业。

　　时间线的紧凑令人印象深刻：先以24.79亿元买入青羊蔡桥，再以约70亿元挂牌出售万象城。

　　但这里长期存在一个痛点：区域内缺乏真正意义上的标杆级商业体。鹏瑞利广场定位偏综合类商业，青羊万达面向大众消费，能够匹配高端改善居住区消费需求的商业几乎是一片空白。华润此时切入，加上已官宣落地的青羊大悦城，青羊蔡桥的商业格局将在未来三到五年内被重塑。

　　根据已披露信息，青羊蔡桥的商业部分将打造“万象系商业”，但尚未明确是万象城、万象汇还是万象天地。结合地块周边以高端改善客群为主的特征，以及74亩的商业体量（约10万平方米计容面积），预测该项目大概率定位为万象天地——这是华润近年来主推的“街区+MALL”开放式商业产品线，更适合与周边高端住宅形成有机融合。当然，如果华润意在树立城西商业新地标，也不排除推出“轻奢版万象城”的可能。从万象城到万象系，不变的是万象商业品牌对成都市场的深度渗透。在住宅端，华润置地此前已在青羊打造了“亚洲十大超级豪宅”金悦湾，以及锦官云玺、锦官和鸣、青羊润府等多个高端住宅项目。此次在蔡桥的落子，是华润深耕青羊十余年的战略延续，也是其从城东到城西完成城市商业版图“双支点”布局的关键一步。

　　从城东到城南再到城西，华润在成都的布局节奏明显加快，“重仓成都”的信号清晰而坚定。

　　对于最关心“以后还能不能逛万象城”的成都消费者而言，答案应当令人安心。

　　交易公告明确要求，受让方需接受并继续履行已签署的《运营管理服务协议》，不参与物业资产运营。这意味着华润万象生活将继续负责运营这座商业综合体。品牌组合、招商策略、会员体系、物业管理团队，短期内都不会发生显著变化。

　　“换主人”不等于“换体验”，消费者的购物感受预计将保持稳定，但一个细节值得关注——交易完成后，标的企业不得继续使用华润系字号和特许经营权，商场或将更名。对普通消费者而言，这可能是唯一能感知到的变化：熟悉的“万象城”三个字，或许将换上一个新名字。但

　　摩根士丹利在研报中指出，出售成都万象城标志着华润置地转型进程的又一个里程碑。在房地产行业从增量转向存量、从开发转向运营的大趋势下，华润正以“大资管”模式为行业蹚出一条新路。当行业还在讨论“要不要做轻资产”的时候，华润已经在回答“怎么做大轻资产”的问题。

　　截至2025年末，华润置地在营自持购物中心已达98座，其中82个项目零售额位列当地市场前三。如此庞大的优质商业资产池，为华润提供了充分的资产证券化和资本循环空间。成都万象城此前就曾在2020年成为华润置地首单CMBS项目的底层资产，成功发行规模25.01亿元。此次出售，亦可能是未来REITs资产储备的一环。

　　从更宏观的视角看，中国商业地产正在经历一轮深层次的资产再配置。2025年，全国大宗交易总额下降约30%，但优质零售物业的成交并未停滞。在这一轮深度调整中，华润选择在资产价值处于高位时果断出售成熟项目、回笼资金投入更具成长性的新赛道，而非等到资产老化、净收益率明显下滑时被迫低价处置。这种主动管理、动态优化的资产组合策略，正在成为头部企业的标准动作。

　　从卖确定性到买成长性，从重资产持有到轻资产运营，华润置地在这笔交易中展现的，不仅是一家企业的战略选择，更是一个行业拐点期的缩影。

　　从挂牌转让成都万象城，到拿下青羊蔡桥地块，再到一个月内两度高溢价在成华区夺地，华润在成都的布局呈现出清晰的“换仓+加仓”双轨并行特征：一边将增长触顶的成熟存量转化为增量资金，一边以更大的手笔押注新兴板块的未来成长。

　　万象城出售的约70亿元，远高于青羊新地块24.79亿元的土地投入——这种“高位套现、低位播种”的资产置换操作，显示华润在成都市场的投资强度不降反升。

　　对于成都这座城市而言，一边是城东万象城的成熟稳定，一边是城西和城南的新项目蓄势待发——华润的“换仓”，换来的是一座城市商业版图的持续焕新。